不動産投資のリスクを知る!リターンを得る前に知っておきたい5選

    

不動産投資が2013年以降も軽いブームになっています。アベノミクスの金融緩和により、

サラリーマン向けにローンを組ませるスキームが増えたためと、「失われた20年」に

より金融機関もお金を貸す先をシビアに見ていて担保が取れる「不動産」を安全な貸出先と

思いたい「銀行と金融機関」の思惑の帰結と感じます。

 

今回は、不動産投資をする前のリスクについて、チェックしてみます。

 



 

・不動産投資は比較的安全なもの

お金が増えずらい世の中になってきつつある、と以前の記事で紹介しました。

→お金を貯める方法!主婦でも夫でも、年間200万円貯める方法7選

各国政府、特に先進国は、人口ボーナス期から人口オーナス期に入り、税金を「より多く徴収する」

方向へ舵を切らざるを得ない、ということの帰結だと感じます。そうなると、給与は簡単には上がらず、

税金はいろいろな方面で上がっていく、こうとしか考えられません。

 

であるならば、個人で資産や収入を「より増やす」方向を常に考えていかなければなりません。

そんな中で、不動産投資は数ある「投資」の中では、比較的やりやすいものであると思います。

不動産投資はよく「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われます。リスクは限定的で、

リターンもがっぽりとはいかないがそこそこ稼げるというくらいの意味です。

 

ミドルリスク・ミドルリターンの意味は、例えばアパートを考えると訳が分かります。

1棟アパート10室あったとします。家賃は1室5万円としますと、満室は10室で50万円となり

収入が読めるというわけです。これで上限が分かるので、

青天井に売り上げがいかない=ハイリターンではない

ということが分かります。ただし、一斉に退去されるというのも、近隣の大学などに

入居者を頼ってなければ想定もされなく、

すぐ大半もしくは全部退去されない=ハイリスクではない

ということがいえます。売り上げが比較的安定しているのが不動産投資でいえることです。

 

 

 

・投資と言われるものには、リスクが付きもの?

そもそも投資といわれるものは、リスクが付きものです。以下に主な「投資」の種類をピックアップ

してまとめてみました。

投資の種類メリットデメリット
株式少額で始められる。大きく稼げない。世界市場を読み切れない。
投資信託少額で始められる。大きく値崩れしない。手数料が高い。
債権1万円からできる。期日が来るまで監禁できない。
先物商品少額でなおかつ大きなレバレッジを掛けられる。市場が読み切れず大きな損失になる可能性も。
外国為替証拠金取引(FX)少額でなおかつ大きなレバレッジを掛けられる。市場が読み切れず大きな損失の可能性も。24時間変動リスクがある。
年金保険料控除を受けることができ税金が安くなる。ある年齢に達するまで受け取りができない。
金(ゴールド)現金の価値が下がっても量は維持できる。現金分しか買えない。
不動産他人資本(銀行借入)で手持ち資金より大きな投資ができる。リノベーションなどでバリューアップできる。流通性(換金性)がすぐにはいかない。

株式投資は少額から始められる、簡単に始められる反面、大きく稼げない、現金の範囲でしか始められない

というデメリットがあります。投資信託も似たようなものです。

 

FXや先物取引は、少額なものにレバレッジ(梃子)の原理を使って投資できるものの、元本が割れるリスク

も否定できません。それと一番言えるのは、株にしろ投資信託にしろ、FXにしろ先物取引にしろ、

市場が読み切れません。株式リスクはどーんと上がることはありませんが、がーんと下がることは

たまにあります。材料は世界市場で、その世界市場を我々一般人が、どこまで読めますでしょうか?

これが怖いところです。

 

一方の不動産投資の場合、市場リスクは回りに新築物件が建っているか否か、周辺環境(大学の撤退や新道路着工)

があるか否かなど、自分の目で比較的容易に周辺リスクが読めます。リノベーションをしたり、

家賃を若干下げたりと、バリューアップも自分で判断できます。他にも他人資本(銀行借入、融資)で手持ち資金よりも

大きな投資ができます。預金500万でも、3,000万の投資ができたりします。

 

一方では換金性が乏しいとか、地震は避けられないなどもあります。ただし換金性は市場に合わせた売却金額に

合わせれば売れる可能性が高まりまし、地震は保険に入れば対応できます。

 

 

 

・どんなリスクがあるか?

不動産投資に潜むリスクは、列挙すると以下の通りになります。

 

①空室リスク

物件を買ってもその地域に住むという需要が見込めない場合、この空室リスクが大きくなってきます。

空室リスクは収益物件に付きもので、入居者は何年かしたらほぼ必ず退去します。ですので、この

リスクの対応策は「周辺環境をよく見る」ということです。住人がそれなりに見込めるか、

住環境としてスーパー(商業施設)や公園、学校などがあるか、などを見極めることと、買う前に近くの

不動産屋を2~3件は訪れてヒアリングすることです。

 

②地震リスク

物件を買った後には地震があることもあります。特に日本は地震大国といわれるほど、地震が多い国。

地球の表面積が0.05%程度に、マグニチュード5.5以上の地震の20%程度は起こるので、地震は

避けられないといってもいいと思います。このリスクの対策は、地震保険に加入することです。

保険に加入することで、低減できます。

 

③金利上昇リスク

物件を買うとなると、借入する人が多いのが不動産投資です。最近は金利も低くいわば買い時ですが、

いつ金利が上昇するかは誰も分かりません。これに対応する策は、繰り上げ返済をしていくことです。

元本が減れば、金利が上がってもリスクは低減できます。あるいは金利引き下げ交渉や借り換えなども

考えるべきです。

 

④家賃滞納リスク

入居してくれた人が、家賃を滞納しないとも限りません。これへの対応策は、家賃保証会社

経由して入居者を確保することと、保証人を複数確保してもらうことです。

 

⑤売却リスク

何年か保有して、いざ売却しようと思っても、売れないかも知れません。ここに対応するには、最初買う

段階で市場よりも安く買っておき、売るときには相場で売れば対応できます。高く買ってしまうと、

借入残高がまだあるときには最低限、借入残高以上に売らないと自分が困ってしまいます。しかし

安く買っていれば、そのリスクはかなり低減できます。